旧金山及加州 Ballot Backstory · 为什么这会在我的选票上？

提案J：摘要

取消房地产转让税的止赎豁免

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赞成

投赞成票表示

从2027年3月起，贷款机构如因止赎或为避免止赎而取得商业、工业、大型住宅及类似建筑，须就全部价值缴纳转让税。

反对

投反对票表示

贷款机构因止赎或为避免止赎而取得任何房产，将继续享有现行的税务优惠。只对高于债务的价格征税。

两个椭圆形都刻意留空。由您自己决定。

如果不获通过

时间：由2027年3月起

如果提案J不通过，现行法律维持不变：通过止赎取得房产的贷款机构，只需就超出未偿还债务的部分缴税。市主计官2026年6月的审查说，预算并未假设这类转让的征税方式有任何改变。本指南没有找到与提案J不通过相关的削减服务计划。

为何现在出现在选票上

双方的官方论据都说，本市对止赎的转让税优惠始于1984年。支持者说，贷款机构现在也将它用于办公楼和大型公寓楼。
市主计官表示，新冠（COVID-19）疫情后房产价值下跌，陷入困境的房产数量自那时起有所增加。
2026年2月，罗伟市长和市议员Mahmood提议降低大额房产出售的转让税率。一家律师事务所报告说，他们把这项提议与2026年11月的一项选票提案搭配，后者要终止某些止赎转让的税务优惠。
Mission Local报道，市长和Mahmood后来暂停了降低税率的做法。2026年7月28日，市议员以10比0投票决定将提案J列入选票。

资金

市主计官估计，头五年平均每年可收入1亿至1.5亿美元。收入将难以预测：很可能一开始最高，之后随时间大幅下降。若在疫情导致价值下跌之前的2021-2022年度实施，它会收入320万美元，但在2025-26年度则会收入2.325亿美元。它还会提高本市的开支上限，为期四年。

需要简单多数（50% + 1）才能通过

由谁承担费用

通过止赎取得较大房产的贷款机构和债权人

例子
例子	目前缴付	增加	占目前的百分比
说明性示例：价值4,000万美元的办公楼，未偿还债务7,000万美元，被贷款机构通过止赎取得（一次性税款）。	出售时一次性US$0	出售时一次性+US$2,400,000	未计算
说明性示例：价值1,500万美元、有50个单位的公寓楼，未偿还债务1,800万美元，被贷款机构以契据代替止赎的方式取得（一次性税款）。	出售时一次性US$0	出售时一次性+US$825,000	未计算

通过止赎取得住宅以及少于五个住宅单位建筑的贷款机构没有新增费用

例子
例子	目前缴付	增加	占目前的百分比
说明性示例：价值200万美元的三单位建筑，未偿还债务220万美元，被贷款机构通过止赎取得。	出售时一次性US$0	没有变化	未计算

一般交易中的卖方没有新增费用

例子
例子	目前缴付	增加	占目前的百分比
说明性示例：办公楼在一般交易中以4,000万美元出售（出售时缴纳的一次性税款）。	出售时一次性US$2,400,000	没有变化	0%

转嫁费用

本指南在提案J的条文中没有找到关于转嫁这项税的内容。反对者认为，贷款机构会通过提高利率和收紧贷款条件把成本转嫁给借款人。支持者说，这些贷款机构已经把风险计入价格，每年对少数几宗交易征税不会使贷款停顿。

例子中的数字由程序根据所引用的税率计算，并非由人工智能撰写。计算方法

支持与反对的最有力论点

支持的最有力论点

支持者包括罗伟市长和Mahmood市议员。他们说，本市在1984年设立这项税务优惠是为了帮助陷入困境的房屋业主，但现在贷款机构在接管办公楼、大型公寓楼和工业建筑时也使用这项优惠。他们指出，此提案为房屋业主和小型住宅建筑保留这项优惠。他们认为，本市正面临预算缺口和服务削减，而这笔钱将拨入支付消防员、街道清洁工和公共卫生人员薪酬的基金。他们说，对大型房产进行止赎的贷款机构在每笔交易中都已把风险计入价格，因此对每年少数几宗大型交易征税，不会使贷款停顿或拖慢新住房建设。

反对的最有力论点

反对者包括旧金山纳税人协会。他们认为，在商业空置率处于历史高位之际，此提案会拖慢本市的复苏。他们说，加州没有其他大城市向收回房产的贷款机构征税，因此在这里放贷的风险和成本都会增加。他们认为，贷款机构会通过提高利率和收紧贷款条件来转嫁成本，这可能损害住房和市中心的项目。他们警告，高额税单可能迫使陷入困境的房产被贱价出售或空置，使附近房产的价值下降。他们还指出，这笔钱拨入普通基金，没有规定必须用于任何特定服务。