三藩市及加州 Ballot Backstory · 為甚麼這會在我的選票上？
提案J：摘要
取消房地產轉讓稅的止贖豁免
請在此標記您自己的選擇。您可以將此表帶入投票間。
投贊成票表示
從2027年3月起，貸款機構如因止贖或為避免止贖而取得商業、工業、大型住宅及類似建築，須就全部價值繳納轉讓稅。
投反對票表示
貸款機構因止贖或為避免止贖而取得任何物業，將繼續享有現行的稅務優惠。只對高於債務的價格課稅。
兩個橢圓形都刻意留空。由您自己決定。
如果不獲通過
時間：由2027年3月起
如果提案J不通過，現行法律維持不變：透過止贖取得物業的貸款機構，只需就超出未償還債務的部分繳稅。市主計官2026年6月的審查說，預算並未假設這類轉讓的課稅方式有任何改變。本指南沒有找到與提案J不通過相關的削減服務計劃。
為何現在出現在選票上
雙方的官方論據都說，本市對止贖的轉讓稅優惠始於1984年。支持者說，貸款機構現在也將它用於辦公大樓和大型公寓大樓。
市主計官表示，新冠（COVID-19）疫情後物業價值下跌，陷入困境的物業數量自那時起有所增加。
2026年2月，羅偉市長和市議員Mahmood提議降低大額物業出售的轉讓稅率。一家律師事務所報告說，他們把這項提議與2026年11月的一項選票提案搭配，後者要終止某些止贖轉讓的稅務優惠。
Mission Local報導，市長和Mahmood後來暫停了降低稅率的做法。2026年7月28日，市議員以10比0投票決定將提案J列入選票。
資金
市主計官估計，頭五年平均每年可收入1億至1.5億美元。收入將難以預測：很可能一開始最高，之後隨時間大幅下降。若在疫情導致價值下跌之前的2021-2022年度實施，它會收入320萬美元，但在2025-26年度則會收入2.325億美元。它還會提高本市的開支上限，為期四年。
需要簡單多數（50% + 1）才能通過 部分提案需要55%或三分之二票數才能通過，但這項提案只需簡單多數。由誰承擔費用
透過止贖取得較大物業的貸款機構和債權人
| 例子 | 目前繳付 | 增加 | 佔目前的百分比 |
|---|---|---|---|
| 說明性示例：價值4,000萬美元的辦公大樓，未償還債務7,000萬美元，被貸款機構透過止贖取得（一次性稅款）。 | 出售時一次性US$0 | 出售時一次性+US$2,400,000 | 未計算 |
| 說明性示例：價值1,500萬美元、有50個單位的公寓大樓，未償還債務1,800萬美元，被貸款機構以契據代替止贖的方式取得（一次性稅款）。 | 出售時一次性US$0 | 出售時一次性+US$825,000 | 未計算 |
透過止贖取得住宅以及少於五個住宅單位建築的貸款機構沒有新增費用
| 例子 | 目前繳付 | 增加 | 佔目前的百分比 |
|---|---|---|---|
| 說明性示例：價值200萬美元的三單位建築，未償還債務220萬美元，被貸款機構透過止贖取得。 | 出售時一次性US$0 | 沒有變化 | 未計算 |
一般交易中的賣方沒有新增費用
| 例子 | 目前繳付 | 增加 | 佔目前的百分比 |
|---|---|---|---|
| 說明性示例：辦公大樓在一般交易中以4,000萬美元出售（出售時繳納的一次性稅款）。 | 出售時一次性US$2,400,000 | 沒有變化 | 0% |
轉嫁費用
本指南在提案J的條文中沒有找到關於轉嫁這項稅的內容。反對者認為，貸款機構會透過提高利率和收緊貸款條件把成本轉嫁給借款人。支持者說，這些貸款機構已經把風險計入價格，每年對少數幾宗交易徵稅不會使貸款停頓。
例子中的數字由程式根據所引用的稅率計算，並非由人工智能撰寫。 計算方法
支持與反對的最有力論點
支持的最有力論點
支持者包括羅偉市長和Mahmood市議員。他們說，本市在1984年設立這項稅務優惠是為了幫助陷入困境的房屋業主，但現在貸款機構在接管辦公大樓、大型公寓大樓和工業建築時也使用這項優惠。他們指出，此提案為房屋業主和小型住宅建築保留這項優惠。他們認為，本市正面臨預算缺口和服務削減，而這筆錢將撥入支付消防員、街道清潔工和公共衛生人員薪酬的基金。他們說，對大型物業進行止贖的貸款機構在每筆交易中都已把風險計入價格，因此對每年少數幾宗大型交易徵稅，不會使貸款停頓或拖慢新住房建設。
反對的最有力論點
反對者包括三藩市納稅人協會。他們認為，在商業空置率處於歷史高位之際，此提案會拖慢本市的復甦。他們說，加州沒有其他大城市向收回物業的貸款機構徵稅，因此在這裡放貸的風險和成本都會增加。他們認為，貸款機構會透過提高利率和收緊貸款條件來轉嫁成本，這可能損害住房和市中心的項目。他們警告，高額稅單可能迫使陷入困境的物業被賤價出售或空置，使附近物業的價值下降。他們還指出，這筆錢撥入普通基金，沒有規定必須用於任何特定服務。