Ballot Backstory: Сан-Франциско и Калифорния · Почему это в моём бюллетене?
Предложение J: сводка
Отмена льготы при обращении взыскания (foreclosure) по налогу на передачу недвижимости (Real Property Transfer Tax)
Отметьте здесь свой выбор. Этот лист можно взять с собой в кабину для голосования.
Голос ЗА означает
С марта 2027 года кредиторы, получающие коммерческие, промышленные, крупные жилые и подобные здания через обращение взыскания (foreclosure) или чтобы его избежать, будут платить налог на передачу недвижимости (transfer tax) с полной стоимости.
Голос ПРОТИВ означает
Кредиторы, получающие любую недвижимость через обращение взыскания или чтобы его избежать, сохранят нынешнюю налоговую льготу. Облагается налогом только часть цены, превышающая сумму долга.
Оба овала намеренно оставлены пустыми. Выбор за вами.
Если мера не пройдёт голосование
Ожидаемый срок: март 2027 г.
Если Предложение J не пройдёт, останется действующий закон: кредитор, получающий недвижимость через обращение взыскания (foreclosure), платит налог только с той суммы, которая превышает непогашенный долг. В обзоре Контролёра (Controller) от июня 2026 года сказано, что бюджет не предполагает никаких изменений в налогообложении таких передач. Это руководство не нашло плана сокращения услуг, связанного с провалом J.
Почему эта мера на голосовании сейчас
В официальных аргументах обеих сторон говорится, что городская льгота по налогу на передачу недвижимости (transfer tax) при обращении взыскания действует с 1984 года. Сторонники говорят, что теперь кредиторы пользуются ею и для офисных башен, и для больших многоквартирных домов.
По словам Контролёра (Controller), после пандемии COVID-19 стоимость недвижимости снизилась, и с тех пор число проблемных объектов выросло.
В феврале 2026 года мэр Лури и член Наблюдательного совета (Board of Supervisors) Махмуд предложили снизить ставки налога на передачу недвижимости при продаже крупных объектов. Юридическая фирма сообщает, что они соединили это снижение ставок с Предложением J, вынесенным на голосование в ноябре 2026 года, которое отменяет льготу при некоторых передачах в порядке обращения взыскания.
Издание Mission Local сообщило, что мэр и Махмуд позже приостановили снижение ставок. 28 июля 2026 года члены Наблюдательного совета проголосовали 10 голосами против 0 за вынесение Предложения J на голосование.
Деньги
По оценке Контролёра, в первые пять лет Предложение J будет приносить в среднем от 100 млн до 150 млн долларов в год. Доходы будут непредсказуемыми: скорее всего, самыми высокими вначале, а затем со временем значительно снизятся. Предложение J принесло бы 3,2 млн долларов в 2021–2022 году, до спада из-за пандемии, но 232,5 млн долларов в 2025–26 году. Оно также повышает предельный уровень расходов города на четыре года.
Для принятия нужно простое большинство (50% + 1) Некоторым мерам в бюллетене для принятия нужно 55% или две трети голосов, а этой мере достаточно простого большинства.Кто несёт расходы
Кредиторы и держатели долга, получающие более крупную недвижимость через обращение взыскания
| Пример | Платят сейчас | Добавится | % от текущего |
|---|---|---|---|
| Иллюстративный пример: офисное здание стоимостью 40 млн долларов, полученное кредитором через обращение взыскания, с непогашенным долгом 70 млн долларов (единовременный налог). | 0 $ единоразово, при продаже | +2 400 000 $ единоразово, при продаже | Не рассчитано |
| Иллюстративный пример: многоквартирный дом на 50 квартир стоимостью 15 млн долларов, полученный кредитором через передачу права собственности вместо обращения взыскания (deed in lieu of foreclosure), с непогашенным долгом 18 млн долларов (единовременный налог). | 0 $ единоразово, при продаже | +825 000 $ единоразово, при продаже | Не рассчитано |
Кредиторы, получающие через обращение взыскания жилые дома и здания, где меньше пяти квартирНовых расходов нет
| Пример | Платят сейчас | Добавится | % от текущего |
|---|---|---|---|
| Иллюстративный пример: здание на три квартиры стоимостью 2 млн долларов, полученное кредитором через обращение взыскания, с непогашенным долгом 2,2 млн долларов. | 0 $ единоразово, при продаже | Без изменений | Не рассчитано |
Продавцы при обычных продажахНовых расходов нет
| Пример | Платят сейчас | Добавится | % от текущего |
|---|---|---|---|
| Иллюстративный пример: офисное здание, проданное за 40 млн долларов при обычной продаже (единовременный налог при продаже). | 2 400 000 $ единоразово, при продаже | Без изменений | 0% |
Перекладывание расходов
Это руководство не нашло в тексте Предложения J ничего о перекладывании налога. Противники утверждают, что кредиторы переложат расходы на заёмщиков через более высокие процентные ставки и более жёсткие условия кредитования. Сторонники говорят, что эти кредиторы уже закладывают риск в цену и что налог на несколько сделок в год не заморозит кредитование.
Цифры в примерах рассчитаны программой по указанным ставкам, а не написаны ИИ. Как мы считаем
Самые сильные доводы за и против
Самый сильный довод за
Сторонники, в том числе мэр Лури и член Наблюдательного совета (Board of Supervisors) Махмуд, говорят, что город ввёл эту налоговую льготу в 1984 году, чтобы помочь домовладельцам в трудном положении, но теперь кредиторы пользуются ею, когда забирают офисные небоскрёбы, крупные жилые комплексы и промышленные здания. Они указывают, что Предложение J сохраняет льготу для домовладельцев и небольших жилых зданий. Они утверждают, что город сталкивается с нехваткой бюджета и сокращением услуг, а эти деньги пойдут в фонд, из которого платят пожарным, уборщикам улиц и работникам здравоохранения. По их словам, кредиторы, обращающие взыскание на крупную недвижимость, и так закладывают риск в каждую сделку, поэтому налог на несколько крупных продаж в год не заморозит кредитование и не замедлит строительство нового жилья.
Самый сильный довод против
Противники, в том числе Ассоциация налогоплательщиков Сан-Франциско (San Francisco Taxpayers Association), утверждают, что Предложение J замедлит восстановление города в то время, когда доля пустующих коммерческих помещений находится на рекордно высоком уровне. Они говорят, что ни один другой крупный город Калифорнии не облагает налогом кредиторов, забирающих недвижимость обратно, поэтому кредитование здесь станет более рискованным и дорогим. Они утверждают, что кредиторы переложат расходы через более высокие процентные ставки и более строгие требования к кредитам, что может навредить строительству жилья и проектам в центре города. Они предупреждают, что крупные налоговые счета могут вынудить продавать проблемную недвижимость по бросовым ценам или оставлять её пустой, что снизит стоимость соседних объектов. Они также отмечают, что деньги пойдут в Общий фонд (General Fund) и нет правила, требующего тратить их на какую-либо конкретную услугу.