Ballot Backstory San Francisco và California · Vì sao điều này có trên lá phiếu của tôi?
Dự luật J: tóm tắt
Bãi bỏ miễn trừ thuế chuyển nhượng bất động sản đối với trường hợp tịch thu tài sản
Hãy tự đánh dấu lựa chọn của quý vị tại đây. Quý vị có thể mang tờ này vào phòng bỏ phiếu.
Bỏ phiếu CÓ nghĩa là
Bắt đầu từ tháng 3 năm 2027, bên cho vay nhận các tòa nhà thương mại, công nghiệp, nhà ở cỡ lớn và tương tự do tịch thu tài sản, hoặc để tránh tịch thu tài sản, sẽ phải đóng thuế chuyển nhượng trên toàn bộ giá trị.
Bỏ phiếu KHÔNG nghĩa là
Bên cho vay nhận bất kỳ bất động sản nào do tịch thu tài sản, hoặc để tránh tịch thu tài sản, sẽ tiếp tục được hưởng ưu đãi thuế hiện hành. Chỉ phần giá cao hơn số nợ bị đánh thuế.
Cả hai ô bầu dục đều được để trống có chủ ý. Quý vị tự quyết định.
Nếu không được thông qua
Thời điểm: từ tháng 3 năm 2027
Nếu Dự luật J không được thông qua, luật hiện hành được giữ nguyên: bên cho vay tiếp quản bất động sản do tịch thu tài sản chỉ trả thuế trên phần vượt quá khoản nợ chưa trả. Bản xem xét tháng 6 năm 2026 của Kiểm soát viên cho biết ngân sách giả định không có thay đổi về cách đánh thuế các giao dịch chuyển giao này. Hướng dẫn này không tìm thấy kế hoạch cắt giảm dịch vụ nào gắn với việc Dự luật J không được thông qua.
Vì sao dự luật có mặt trên lá phiếu lúc này
Lập luận chính thức của cả hai phía đều nói rằng ưu đãi thuế chuyển nhượng của Thành phố đối với trường hợp tịch thu tài sản có từ năm 1984. Những người ủng hộ nói rằng hiện nay bên cho vay còn dùng ưu đãi này cho các tòa nhà văn phòng cao tầng và các tòa nhà chung cư lớn.
Kiểm soát viên cho biết giá trị bất động sản đã giảm sau đại dịch COVID-19, và số lượng bất động sản gặp khó khăn tài chính đã tăng lên kể từ đó.
Vào tháng 2 năm 2026, Thị trưởng Lurie và Giám sát viên Mahmood đề xuất giảm mức thuế chuyển nhượng đối với các giao dịch bán bất động sản lớn. Một công ty luật cho biết họ đã đề xuất kèm theo một dự luật trên lá phiếu tháng 11 năm 2026 để chấm dứt ưu đãi thuế đối với một số giao dịch chuyển nhượng do tịch thu tài sản.
Mission Local đưa tin rằng sau đó Thị trưởng và Giám sát viên Mahmood đã tạm dừng việc giảm mức thuế. Vào ngày 28 tháng 7 năm 2026, các Giám sát viên đã bỏ phiếu 10 trên 0 để đưa Dự luật J lên lá phiếu.
Tiền bạc
Kiểm soát viên ước tính trung bình từ 100 triệu đến 150 triệu đô la mỗi năm trong năm năm đầu. Nguồn thu sẽ khó dự đoán: nhiều khả năng cao nhất lúc đầu, sau đó giảm đáng kể theo thời gian. Nếu đã được áp dụng, thuế này lẽ ra đã thu được 3,2 triệu đô la trong năm 2021-2022, trước khi giá trị giảm sau đại dịch, nhưng lẽ ra đã thu được 232,5 triệu đô la trong năm 2025-26. Dự luật cũng nâng giới hạn chi tiêu của Thành phố trong bốn năm.
Cần đa số đơn giản (50% + 1) để được thông qua Một số dự luật cần 55% hoặc hai phần ba số phiếu để được thông qua. Dự luật này chỉ cần đa số đơn giản.Ai chịu chi phí
Bên cho vay và người nắm giữ nợ tiếp quản các bất động sản lớn hơn do tịch thu tài sản
| Ví dụ | Đang trả | Tăng thêm | % so với hiện tại |
|---|---|---|---|
| Ví dụ minh họa: tòa nhà văn phòng trị giá 40 triệu đô la bị bên cho vay tiếp quản do tịch thu tài sản, với 70 triệu đô la nợ chưa trả (thuế trả một lần). | 0 US$ một lần, khi bán | +2.400.000 US$ một lần, khi bán | Không tính |
| Ví dụ minh họa: tòa nhà chung cư 50 căn trị giá 15 triệu đô la bị bên cho vay tiếp quản qua hình thức giao chứng thư thay cho tịch thu tài sản, với 18 triệu đô la nợ chưa trả (thuế trả một lần). | 0 US$ một lần, khi bán | +825.000 US$ một lần, khi bán | Không tính |
Bên cho vay tiếp quản nhà ở và các tòa nhà có dưới năm căn nhà do tịch thu tài sảnKhông có chi phí mới
| Ví dụ | Đang trả | Tăng thêm | % so với hiện tại |
|---|---|---|---|
| Ví dụ minh họa: tòa nhà ba căn trị giá 2 triệu đô la bị bên cho vay tiếp quản do tịch thu tài sản, với 2,2 triệu đô la nợ chưa trả. | 0 US$ một lần, khi bán | Không thay đổi | Không tính |
Người bán trong các giao dịch bán thông thườngKhông có chi phí mới
| Ví dụ | Đang trả | Tăng thêm | % so với hiện tại |
|---|---|---|---|
| Ví dụ minh họa: tòa nhà văn phòng bán với giá 40 triệu đô la trong một giao dịch bán thông thường (thuế trả một lần khi bán). | 2.400.000 US$ một lần, khi bán | Không thay đổi | 0% |
Chuyển chi phí sang người khác
Hướng dẫn này không tìm thấy điều gì trong văn bản của Dự luật J về việc chuyển khoản thuế sang người khác. Những người phản đối lập luận rằng bên cho vay sẽ chuyển chi phí sang người vay qua lãi suất cao hơn và điều kiện cho vay chặt chẽ hơn. Những người đề xuất nói rằng các bên cho vay này vốn đã tính rủi ro vào giá, và một khoản thuế đối với vài giao dịch mỗi năm sẽ không làm đóng băng hoạt động cho vay.
Các con số trong ví dụ được tính bằng mã máy tính từ các mức thuế được trích dẫn, không do AI viết. Cách chúng tôi tính
Lập luận mạnh nhất ủng hộ và phản đối
Lập luận mạnh nhất ủng hộ
Những người ủng hộ, gồm Thị trưởng Lurie và Giám sát viên Mahmood, nói rằng Thành phố đã lập ưu đãi thuế này vào năm 1984 để giúp những chủ nhà gặp khó khăn, nhưng hiện nay bên cho vay dùng ưu đãi này khi tiếp quản các tòa nhà văn phòng cao tầng, khu chung cư lớn và tòa nhà công nghiệp. Họ chỉ ra rằng dự luật vẫn giữ ưu đãi cho chủ nhà và các tòa nhà ở nhỏ. Họ lập luận rằng Thành phố đang đối mặt với thiếu hụt ngân sách và cắt giảm dịch vụ, và số tiền này sẽ được đưa vào quỹ chi trả cho lính cứu hỏa, nhân viên dọn dẹp đường phố và nhân viên y tế công cộng. Họ nói bên cho vay tịch thu các bất động sản lớn vốn đã tính rủi ro vào mọi giao dịch, nên việc đánh thuế một số ít giao dịch bán lớn mỗi năm sẽ không làm đóng băng hoạt động cho vay hoặc làm chậm việc xây nhà ở mới.
Lập luận mạnh nhất phản đối
Những người phản đối, gồm Hiệp hội Người đóng thuế San Francisco (San Francisco Taxpayers Association), lập luận rằng dự luật sẽ làm chậm sự phục hồi của Thành phố trong khi tỷ lệ bỏ trống của bất động sản thương mại đang ở mức cao kỷ lục. Họ nói không có thành phố lớn nào khác ở California đánh thuế bên cho vay khi lấy lại bất động sản, nên việc cho vay ở đây sẽ rủi ro hơn và tốn kém hơn. Họ lập luận rằng bên cho vay sẽ chuyển chi phí qua lãi suất cao hơn và các điều kiện cho vay khắt khe hơn, điều này có thể gây hại cho các dự án nhà ở và khu trung tâm. Họ cảnh báo rằng các hóa đơn thuế lớn có thể buộc các bất động sản gặp khó khăn phải bán tháo hoặc bị bỏ trống, làm giảm giá trị các bất động sản lân cận. Họ cũng lưu ý rằng số tiền này được đưa vào Quỹ Chung, mà không có quy định nào buộc phải chi cho một dịch vụ cụ thể.